6/25/2026
La normativa del IRPF prevé que los contribuyentes mayores de 65 años puedan aplicar una exención sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual. Ahora bien, debe tenerse especial precaución si, antes de la venta, el inmueble se ha destinado a alquiler vacacional o turístico.
La DGT recuerda, a través de la CV1034-26, que para que un inmueble tenga la consideración de “vivienda habitual” se exige una residencia efectiva, continuada y permanente del contribuyente durante 3 años. Por tanto, si en algún momento el inmueble se destina a alquiler vacacional, deja de tener la consideración de vivienda habitual desde el momento en que se inicia dicho uso.
No obstante, esta pérdida de la condición de vivienda habitual no impide necesariamente aplicar la exención: la normativa permite aplicar la exención de la ganancia derivada de la venta si el inmueble ha tenido la consideración de “vivienda habitual” en cualquier momento de los dos años anteriores a la transmisión.
Por tanto, si la vivienda se vende durante los 2 años siguientes a la fecha en que dejó de ser vivienda habitual, la exención todavía podría resultar aplicable.
En cambio, si la venta se produce una vez transcurrido dicho plazo de 2 años, el inmueble habrá dejado de tener la consideración de “vivienda habitual” y no podrá disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial.
En este caso, para poder optar a disfrutar de la exención, el inmueble deberá recuperar la condición de vivienda habitual, lo que implica volver a residir efectivamente en el inmueble durante un plazo continuado de 3 años una vez finalizado el alquiler.
Recomendaciones prácticas
Antes de destinar una vivienda habitual a alquiler vacacional, especialmente si se prevé una futura venta, conviene revisar su impacto fiscal.
En particular, es recomendable:
- comprobar si el inmueble mantendrá la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta;
- identificar la fecha exacta de inicio y finalización del alquiler;
- controlar el plazo de dos años para vender manteniendo la posibilidad de aplicar la exención;
- valorar si es necesario volver a residir en la vivienda durante tres años para recuperar dicha condición;
- conservar pruebas de residencia efectiva, como empadronamiento, domicilio fiscal, consumos, recibos y correspondencia.
El alquiler vacacional puede comprometer la aplicación de la exención por venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años.
La cuestión clave es determinar si el inmueble mantiene o no la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta, teniendo en cuenta los citados plazos de 2 y de 3 años.
Por este motivo, antes de alquilar o vender la vivienda, es aconsejable analizar cada caso concreto y planificar la operación con antelación.
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