Novedades en vivienda y urbanismo en Cataluña

Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo
(Publicada en el BOE el 10 de marzo y con efectos prácticos desde el 1 de enero de 2026)

La nueva Ley 11/2025 refuerza el papel de la Administración en el mercado residencial catalán e introduce cambios importantes en materia de alquiler, vivienda protegida, grandes tenedores, derecho de tanteo y retracto y planeamiento urbanístico.

Principales novedades

1.     Arrendamientos de vivienda

• El alquiler temporal solo se considera como tal si:
  • La causa temporal queda expresamente indicada en el contrato.
  • Esta finalidad temporal está documentadamente acreditada.
  • La documentación se deposita junto con la fianza.

Si no se cumple, el contrato se presume como alquiler de vivienda habitual.

• Se endurecen:

• Las prórrogas obligatorias.
  • Los nuevos contratos sucesivos con la misma persona arrendataria.

2. Alquiler por habitaciones

• Se confirma que el alquiler por habitaciones no desnaturaliza el contrato de vivienda.
• En zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda.

3. Supervisión y control

• Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que controlará:

• Plataformas digitales,
  • Portales inmobiliarios,
  • Espacios de publicidad de alquiler y de viviendas turísticas.

• Los inspectores de vivienda pasan a ser agentes de la autoridad, y se introduce un régimen sancionador más estricto por falta de información o colaboración.

4. Registro de grandes tenedores

• Se crea un nuevo Registro de grandes tenedores de vivienda, gestionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
• Las personas obligadas deben comunicar:

• Su condición de gran tenedor,
  • El número de viviendas que poseen,
  • Desde el momento en que cumplen los requisitos legales, incluso aunque el reglamento aún no esté totalmente desplegado.

5. Tanteo y retracto

• Se amplían los supuestos en los que la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto, especialmente:

• En transmisiones de viviendas situadas en zonas tensionadas,
  • Cuando son propiedad de un gran tenedor persona jurídica,
  • En adjudicaciones procedentes de subastas judiciales o administrativas.

• Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedan calificadas de forma permanente como vivienda de protección oficial (VPO).

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