9/12/2023
Se avecinan curvas en el sector inmobiliario. Esta es la conclusión a la que llegamos tras la entrada en vigor de la Ley de vivienda de 24 de mayo de 2023, donde se han regulado multitud de cuestiones que afectan a derechos y deberes en el parque de la vivienda en España. En cuanto a derechos, se parte del derecho constitucional de todos los ciudadanos de disfrutar de una vivienda digna, y en cuanto a deberes y cargas, la vivienda queda condicionada por la función social de la propiedad privada.
Y os preguntareis, ¿y esto en qué me afecta? Sin entrar al detalle de todos los cambios introducidos (que puedes leer en nuestro TAX Informa publicado en www.tax.es) hay algunas cuestiones a destacar. Una de ellas, es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, pensados para municipios donde haya dificultades en encontrar vivienda de alquiler asequible. Al respecto, las Comunidades autónomas y municipios definirán cuales son estas zonas, donde el precio del alquiler estará limitado. Para los nuevos contratos que se firmen en estas las zonas tensionadas, la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente para la misma vivienda en los últimos 5 años, una vez actualizada con el IPC. Quedan a salvo las viviendas que han sido rehabilitadas o contratos en los que se pacte una larga duración.
Además, para aquellos que sean considerados grandes tenedores, la renta no podrá ser superior al índice de referencia del precio del alquiler. Veremos como se aplica (en Cataluña ya existe un índice desde el año 2020). En todo caso, hay que saber que la definición de gran tenedor está en quién posee un mínimo de 10 viviendas o 1500 m2 de uso residencial, y si está en una zona tensionada se considera gran tenedor el que tiene un mínimo de 5 viviendas en el municipio. siendo posible, como ha sido en Cataluña, la reducción, de 10 a 5 viviendas para ser considerado como tal. Se exceptúan de dicha calificación los promotores sociales dedicados alquiler, excluyendo en este caso los promotores dedicados a la venta.
La limitación de precio no es la única cuestión que afecta a las zonas tensionadas. La ley de vivienda ha introducido modificaciones en la Ley de arrendamientos urbanos para establecer prorrogas obligatorias de la duración del contrato hasta tres años (a menos que se acepte un nuevo contrato con limitación de rentas o precise la vivienda para sí o su familia). También existe una nueva prórroga extraordinaria de un año con carácter obligatorio para los grandes tenedores (con independencia de si es o no zona tensionada) destinada a las personas en situación de vulnerabilidad social.
En cuanto al tema judicial, en los desahucios deberá acreditarse si el propietario es gran tenedor o no, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si la vivienda es habitual. En caso de vulnerabilidad, se exige una conciliación previa a la judicial. Se ha establecido también la suspensión de los desahucio y lanzamientos para personas vulnerables hasta 31/12/2023.
Como cuestiones fiscales, a partir de enero del 2024, los contratos anteriores a la ley de vivienda pasan del 60% al 50% de desgravación. Se han previsto algunos incentivos, como el poder desgravar hasta el 90% si se firma un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada con una reducción del 5% de la renta, una desgravación del 60% si se rehabilita o del 70% si se incorpora una nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada y se alquile a jóvenes o personas vulnerables.
En cuanto al IBI de los propietarios de 4 o más viviendas (o 2 si son en el mismo municipio), se podrá incrementar con un recargo entre el 50 y el 150 hasta el 150%, para las viviendas desocupadas durante un mínimo de 2 años.
El tiempo dirá si todas estas medidas favorecen o no a que los propietarios pongan en alquiler sus viviendas vacías.
Natàlia Salleras
nsalleras@tax.es
Abogada de TAX Legal