1/27/2025
Ya estamos en 2025 y dentro de pocos meses empezará la campaña de la renta de 2024 donde hay novedades en el ámbito de los rendimientos de capital inmobiliario, concretamente en la reducción del rendimiento a declarar si el contrato de alquiler tiene como destino la vivienda habitual del inquilino, por lo tanto, no entran en esta condición ni los pisos turísticos, ni los alquileres por habitaciones.
Primero, debemos determinar cuál es nuestro rendimiento para saber sobre qué base podemos aplicar el porcentaje de deducción.
El cálculo del rendimiento es sencillo: Ingresos – Gastos.
Los ingresos son el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble. Y deben declararse, se hayan cobrado o no, ya que en el impuesto de la renta prima el principio de devengo (debe haber una finalización legal del contrato).
Repasemos también, qué gastos podemos aplicar si hay limitaciones.
- Intereses y gastos de financiación (si se ha financiado la compra inicial)
- Gastos de conservación y reparación (pintura, reparación cristal, etc)
El importe total a deducir por los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y otros gastos de financiación, así como los de reparación y conservación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
- Tributos y tasas (IBI)
- Servicios personales de terceros (administrador, servicios de gestión)
- Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica
- Saldos de dudoso cobro (aquí deducimos los alquileres no cobrados)
- Primas de contratos de seguros
- Servicios o suministros
- Otros gastos necesarios
- Cantidades destinadas a la amortización
En relación con los gastos anuales de seguros, tributos, amortización, etc. Únicamente y exclusivamente serán deducibles los gastos correspondientes al periodo de tiempo en el que el inmueble esté alquilado y genere rentas, en la proporción que corresponda en virtud del principio de correlación de ingresos y gastos. En consecuencia, no tienen la consideración de gastos deducibles al efecto del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, los generados durante el tiempo en el que el inmueble no esté alquilado, incluso aunque esté en disposición de poder arrendarse (en expectativa de alquiler). Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en la Sentencia núm. 270/2021, de 25 de febrero (TOJ: STS 910/2021).
Una vez aplicados los gastos con todas sus peculiaridades, ya tenemos el rendimiento neto al que aplicaremos el 60% de reducción si el contrato de alquiler de vivienda estaba suscrito antes del 26 de mayo de 2023 (régimen transitorio).
Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 las reducciones a aplicar en el ejercicio son:
- 50% como reducción general.
- 90% cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensada. Exige una reducción inicial de más del 5% respecto al último contrato, después de aplicar la actualización anual.
- 70% cuando el contribuyente alquila por primera vez una vivienda en una zona tensada y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. También aplicable cuando el arrendatario es una administración pública o entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda al alquiler social o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica.
- 60% en casos de obras de rehabilitación realizadas en los dos años anteriores a la formalización del contrato de arrendamiento.
Los porcentajes de reducción son incompatibles entre ellos y deben cumplirse los requisitos en el momento de suscribir el contrato, y mantenerlos durante toda la duración.
Por otro lado, para comprobar una zona tensada, deberemos recorrer a las resoluciones publicadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Es por todo esto, que de cara a realizar un nuevo contrato, es importante tener en cuenta la nueva fiscalidad para pagar menos en la próxima declaración de renta.
Diego Barragán
Asesor fiscal de TAX BCN
dbarragan@tax.es