9/12/2023
S’albiren corbes en el sector immobiliari. Aquesta és la conclusió a la que arribem després de l’entrada en vigor de la Llei d’habitatge de 24 de maig de 2023, on s’han regulat multitud de qüestions que afecten a drets i deures en el parc d’habitatge a Espanya. En quan a drets, es parteix del dret constitucional de tots els ciutadans de gaudir d’un habitatge digne, i en quan a deures i càrregues, l’habitatge queda condicionat per la funció social de la propietat privada.
I us preguntareu, i això en què m’afecta? Sense entrar en el detall de tots els canvis introduïts (que pots llegir al nostre TAX Informa publicat a www.tax.es) hi ha algunes qüestions a destacar. Una d’elles, és la declaració de zones de mercat residencial tensionat, pensats per municipis on hi hagi dificultats en trobar habitatge de lloguer assequible. Al respecte, les Comunitats autònomes i municipis definiran quines són aquestes zones, on el preu del lloguer estarà limitat. Per els nous contractes que es firmin en aquestes zones tenses, la renda del nou contracte no podrà excedir de la última renda del contracte d’arrendament que hagués estat vigent pel mateix habitatge en els últims 5 anys, una vegada actualitzada amb l’IPC. Queden salvats els habitatges que han sigut rehabilitats o contractes en els que es pacta una llarga durada.
A més a més, per aquells que siguin considerats grans tenidors, la renda no podrà ser superior al índex de referència del preu del lloguer. Veurem com s’aplica (a Catalunya ja existeix un índex des de l’any 2020). En tot cas, s’ha de saber que la definició de gran tenidor està en qui posseeixi un mínim de 10 habitatges o 1500 m2 d’ús residencial, i si aquesta és en una zona tensa es considera gran tenidor el que té un mínim de 5 habitatges al municipi. Essent possible, com ha sigut a Catalunya, la reducció, de 10 a 5 habitatges per ser considerat com a tal. S’exceptuen de l’esmentada qualificació els promotors socials dedicats a lloguer, excloent en aquest cas els promotors dedicats a la venta.
La limitació de preu no és l’única qüestió que afecta a les zones tenses. La llei d’habitatge ha introduït modificacions a la Llei d’arrendaments urbans per establir pròrrogues obligatòries de la durada del contracte fins a tres anys (a menys que s’accepti un nou contracte amb limitació de rendes o precisi l’habitatge per si mateix o la seva família). També existeix una nova pròrroga extraordinària d’un any amb caràcter obligatori per als grans tenidors (amb independència de si és o no zona tensa) destinada a les persones en situació de vulnerabilitat social.
Pel que fa al tema judicial, en els desnonaments haurà d’acreditar-se si el propietari és gran tenidor o no, si el llogater es troba en situació de vulnerabilitat econòmica i si l’habitatge és habitual. En cas de vulnerabilitat, s’exigeix una conciliació prèvia a la judicial. S’ha establert també la suspensió dels desnonaments i llançaments per a persones vulnerables fins el 31/12/2023.
Com qüestions fiscals, a partir de gener del 2024, els contractes anteriors a la llei d’habitatge passen del 60% al 50% de desgravació. S’han previst alguns incentius, com el poder desgravar fins el 90% si es firma un nou contracte de lloguer en una zona tensa amb una reducció del 5% de la renda, una desgravació del 60% si es rehabilita o del 70% si s’incorpora un nou habitatge de lloguer en una zona tensa i es lloga a joves o persones vulnerables.
En quant a l’IBI dels propietaris de 4 o més habitatges (o 2 si són en el mateix municipi), es podrà incrementar amb un recàrrec entre el 50 i el 150, fins el 150%, per els habitatges desocupats durant un mínim de 2 anys.
El temps dirà si totes aquestes mesures afavoreixen o no a què els propietaris posin en lloguer els seus habitatges buits.
Natàlia Salleras
nsalleras@tax.es
Advocada de TAX Legal