1/27/2025
Ja som al 2025 i d’aquí pocs mesos començarà la campanya de la renda del 2024 on hi ha novetats en l’àmbit dels rendiments de capital immobiliari, concretament en la reducció del rendiment a declarar si el contracte de lloguer té com a destí l’habitatge habitual de l’inquilí, per tant no entren en aquesta condició ni els pisos turístics, ni els lloguers per habitacions.
Primer, hem de determinar quin és el nostre rendiment per tal de saber sobre quina base podem aplicar el percentatge de reducció.
El càlcul del rendiment és senzill: Ingressos – Despeses.
Els ingressos són l'import que per tots els conceptes hagi de satisfer l'adquirent, cessionari, arrendatari o subarrendatari, inclòs, si escau, el corresponent a tots aquells béns cedits amb l'immoble. I s’han de declarar, s’hagin cobrat o no, ja que a l’impost de la renda prima el principi de meritació (hi ha d’haver una finalització legal del contracte).
Repassem també, quines despeses podem aplicar i si hi ha limitacions.
- Interessos i despeses de finançament (si s’ha finançat la compra inicial)
- Despeses de conservació i reparació (pintura, reparació vidre, etc.)
L'import total a deduir pels interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé i altres despeses de finançament, així com els de reparació i conservació no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.
- Tributs i taxes (IBI)
- Serveis personals de tercers (administrador, serveis de gestió)
- Despeses de formalització del contracte i defensa jurídica
- Saldos de dubtós cobrament (aquí deduïm els lloguer no cobrats)
- Primes de contractes d’assegurances
- Serveis o subministraments
- Altres despeses necessàries
- Quantitats destinades a l’amortització
En relació amb les despeses anuals d’assegurances, tributs, amortització, etc., únicament i exclusivament seran deduïbles les despeses corresponents al període de temps en què l'immoble estigui llogat i generi rendes, en la proporció que correspongui en virtut del principi de correlació d'ingressos i despeses. En conseqüència, no tenen la consideració de despeses deduïbles a l'efecte de l'article 23.1 de la Llei de l'IRPF, els generats durant el temps en què l'immoble no està llogat, fins i tot encara que estigui en disposició de poder-se arrendar (en expectativa de lloguer). Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem a la Sentència núm. 270/2021, del 25 de febrer (ROJ : STS 910/2021).
Un cop tenim aplicades les despeses amb totes les seves peculiaritats ja tenim el rendiment net al qual aplicarem el 60% de reducció si el contracte de lloguer d’habitatge estava subscrit abans del 26 de maig del 2023 (règim transitori).
Pels contractes signats a partir del 26 de maig del 2023 les reduccions a aplicar a l’exercici 2024 són:
- 50% com a reducció general.
- 90% quan el mateix arrendador formalitza un nou contracte d’arrendament en una zona de mercat residencial tensada. Exigeix una reducció inicial de més del 5% respecte a l’últim contracte, després d’aplicar l’actualització anual.
- 70% quan el contribuent lloga per primera vegada un habitatge en una zona tensada i l’arrendatari té entre 18 i 35 anys. També aplicable quan l’arrendatari és una administració pública o entitat sense ànim de lucre que destina l’habitatge al lloguer social o allotjar a persones en situació de vulnerabilitat econòmica.
- 60% en casos d’obres de rehabilitació realitzades en els dos anys anteriors a la formalització del contracte d’arrendament.
Els percentatges de reducció són incompatibles entre ells i han de complir-se els requisits en el moment de subscriure el contracte, i mantenir-los durant tota la duració.
Per altra banda, per a comprovar una zona tensada, haurem de recórrer a les resolucions publicades pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.
Es per tot això, que de cara a realitzar un nou contracte, és important tenir en compte la nova fiscalitat per a pagar menys en la propera declaració de renda.
Diego Barragán
Assessor fiscal de TAX BCN
dbarragan@tax.es