Avui dimarts 9 de novembre el BOE ha publicat el RD de la reforma de la plusvàlua municipal. T’expliquem como ha quedat i què has de tenir en compte.

Recordem que l’impost de plusvàlua grava els guanys obtinguts per la venda o recepció en forma d’herència o donació, d’un immoble en funció de la revalorització del terreny on és.

 

Què modifica la reforma?

  • Es modifica el sistema objectiu tradicional per tal que tingui en compte l’evolució del mercat immobiliari i no sigui l’única via de càlcul (que eren les dues exigències del Constitucional). La reforma estableix ara dues opcions per tal de determinar la quota tributària i s’aplicarà la més beneficiosa pel contribuent:

1. La base imposable serà el resultat de multiplicar el valor cadastral per uns nous coeficients que tindran en compte la realitat immobiliària o es determinarà per la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició. Aquests coeficients varien en funció de l’any d’adquisició de l’immoble, oscil·lant els de partida del 0,45% per les compres realitzades fa 20 anys o més; el 0,008% aplicat per les adquisicions dels anys de la crisi financera (2008 a 2012); o el 0,14% pels guanys obtinguts en menys d’un any, per penalitzar les operacions de caire especulatiu (veure taula adjunta).

 

El redisseny de l’impost de plusvàlua municipal
El Govern ha aprovat dos nous mètodes de càlcul perquè el contribuent aboni el que suposi un menor import:

Mètode 1: Sistema objectiu

Base imposable= Valor cadastral del sòl x coeficient

Quota a pagar= Base imposable x tipus màxim del 30%


Mètode 2: Plusvàlua real

Base imposable= Valor de venda – valor d’adquisició

Quota a pagar= Base imposable x tipus màxim del 30%

 

 

A partir d’aquí, els ajuntaments podran rebaixar o elevar en un 15% els valors cadastrals per tal d’adaptar el càlcul a la realitat local.

2. El segon mètode que té el contribuent és la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determina per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior al resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

  • D’altra banda, seran gravades les plusvàlues generades en menys d’un any, és a dir, les que es produeixen quan entre la data d’adquisició i de transmissió ha transcorregut menys d’un any i que, per tant, poden tenir un caràcter més especulatiu. Aquesta opció ja s’està aplicant en algunes ciutats.

 


Quin sistema és més beneficiós?
Hisenda ha elaborat diversos exemples per entendre com funciona el nou sistema de càlcul i per demostrar que, en funció de la situació, pot ser més beneficiosos un sistema o un altre. Un d’ells és la venda d’un immoble el 2021 per 350.000 euros, adquirit el 2017 per 310.000, pel què la plusvàlua real és de 40.000 euros. El valor cadastral – es pot consultar a les dades fiscals que l’Agència Tributària posa a disposició per tal de confeccionar la declaració de la renda -  és de 100.000, el 60% (60.000 euros) relatiu al sòl, el 40% (40.000 euros) a l’immoble. Per tal de calcular la base imposable segons la plusvàlua real caldrà calcular el 60% del guany, que dona com a resultat 24.000 euros; Si s’utilitzés el mètode objectiu, caldria aplicar els 60.000 euros del valor cadastral de l’immoble el coeficient que correspon, en aquest cas 0,17, que donaria lloc a una base imposable inferior, de 10.200 euros.

L’exemple contrari és el d’un habitatge comprat el 2014 per 250.000 euros i venuda el 2021 per 260.000 euros (una plusvàlua de 10.000 euros). El valor cadastral total a la data de la venda és de 100.000 euros, 80.000 corresponents a l’habitatge i 20.000 al sòl. Si s’apliqués el sistema de plusvàlua, la base imposable seria de 2.000 euros (el 20% de 10.000); amb el mètode objectiu caldria aplicar als 20.000 euros del valor cadastral del sòl un coeficient de 0,12, que donaria un resultat superior: 2.400 euros.

 

Té caràcter retroactiu?
No. La decisió del Constitucional estableix que no es pot reclamar l’impost  - normalment hi ha un termini de quatre anys per recórrer les autoliquidacions - , excepte que s’hagués recorregut abans de la sentència del 26 d’octubre. El decret llei aprovat aquest dilluns pel Govern no és, no obstant això, retroactiu, cosa que deixa un buit legal entre la data de la decisió i l’entrada en vigor del decret.

 

Què passa amb les operacions entre el 26 d’octubre i avui que s’ha publicat el Reial Decret?
Les operacions entre el 26 d’octubre i avui queden exemptes.

© Tax 2021 - Tots els drets reservats

{-- !! FnxSocial::whatsappchat('608 741 883') !! --}