El proper 16 de juny entra en vigor la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que introdueix noves mesures de protecció per a les persones físiques en la contractació de préstecs i crèdits amb garantia hipotecària sobre immobles d’ús residencial, o que tinguin com a finalitat l’adquisició d’immobles d’ús residencial. 

Quin és l’objecte de la llei?
Regular la concessió de préstecs hipotecaris en què el prestamista sigui professional i el prestatari, fiador o garant sigui persona física i que, a més, recaiguin sobre un immoble residencial ─inclosos garatges i trasters─, o bé tinguin com a finalitat l’adquisició o la conservació de terrenys o immobles construïts o per construir. 

Per tant, se n’exclouen les persones jurídiques, les empreses i aquelles persones físiques que actuen en el marc d’una activitat professional o empresarial. 

Quina finalitat té?
Reforçar les garanties del prestatari persona física en la contractació bancària, i evitar que les entitats bancàries introdueixin clàusules abusives en els contractes de préstec. 

Quines són les principals novetats que incorpora?
Disposicions d’obligat compliment a tenir en compte en els préstecs hipotecaris referenciats: 

  • S’estableix un interès de demora: interès remuneratori més 3 punts percentuals
  • Respecte a la forma de distribució de les despeses del préstec: 
    • Prestamista: Notaria i Registre de la Propietat. A més de l’impost, com disposa la normativa fiscal. 
    • Prestatari: taxació i còpies sol·licitades. 
  • Es permet l’amortització total o parcial del préstec, amb limitació de les comissions que pot aplicar a aquest efecte el prestamista. 
  • El venciment anticipat del préstec únicament es podrà declarar a partir de l’impagament de 12 quotes o l’equivalent al 3% del principal prestat durant la primera meitat del termini total pactat; o bé, 15 quotes impagades o un 7% del principal prestat impagat en la segona meitat. S’estableix l’obligació del prestamista de reclamar el pagament en el termini d’1 mes abans de declarar vençut el préstec. 
  • Es prohibeix incorporar una clàusula que limiti a la baixa la variabilitat del tipus d’interès (clàusula sòl).
  • S’estableix l’obligació de taxar els immobles aportats en garantia abans de la celebració del contracte de préstec. 
  • Es disposa l’obligació de fixar el tipus de subhasta per a l’execució extrajudicial en el 100% d’aquest valor. Tot i això, aquest límit no s’estén a l’execució hipotecària judicial, cosa que suposa que el deutor està menys protegit quan el banc utilitza la via judicial. 
  • Sobre la informació precontractual a oferir per les entitats bancàries: 
    • S’estableix un termini mínim irrenunciable de 10 dies en el qual es proporcionarà informació sobre el préstec entorn a dos documents:
      • El primer: FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada) ─que substitueix la FIPER actual– i que té la consideració d’una oferta vinculant
      • El segon: FiAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades) que inclou advertiments especials sobre índexs oficials de referència usats per a fixar tipus d’interès, venciment anticipat i distribució de despeses entre d’altres. 
  • Obligació d’intervenció notarial precontractual com a garantia de compliment de les obligacions d’informació, perquè comprovi que la documentació obligatòria s’ha entregat en termini. 
  • Distribució de despeses, segons es disposa a la Llei:
    • Prestamista: gestoria, aranzels notarials de l’escriptura de préstec hipotecari, còpies que sol·liciti, despeses d’inscripció de la garantia (hipoteca) en el Registre de la Propietat. 
    • Prestatari: taxació i còpies de l’escriptura que sol·liciti. 
    • ITPAJD: de conformitat amb l’establert en la normativa tributària aplicable. 

En resum, l’aprovació de la Llei suposa majors garanties per al deutor, garant o fiador que sigui persona física, a través de la imposició d’obligacions i deures d’informació a les entitats bancàries, així com al notari, que haurà de rebre el deutor en dues ocasions, però també s’imposa un deure de diligència al propi prestatari, que no pot eludir la recepció d’informació precontractual. 

A partir de quan s’aplicarà?
La Llei entrarà en vigor als 3 mesos de ser publicada al BOE, és a dir, el 25 de juny. No obstant això, no s’aplicarà als préstecs subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor, però s’aplicaran les obligacions d’informació a les novacions i subrogacions de préstecs anteriors. En tot cas, respecte al venciment anticipat, serà d’aplicació allò que disposa la nova normativa, a menys que la previsió continguda en els contractes sigui més favorable al deutor o que s’hagués declarat ja el venciment anticipat. 

© Tax 2019 - Tots els drets reservats

Tax
En què podem ajudar-te?