Primera. Desistiment per manca de finançament
La nova legislació catalana sobre la compravenda (Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, article 621.49), preveu que el comprador podrà desistir de l’operació i recuperar les arres, sense penalitzacions, si no aconsegueix el finançament que hagi estat previst en el mateix contracte. Per a exercitar aquest desistiment contractual és indispensable, per tant, que al mateix contracte s’hagi especificat que el comprador té previst comprar mitjançant finançament d’un determinat tercer, i, tanmateix, caldrà justificar documentalment la negativa del prestamista.

 

Segona. Clàusula per inestabilitat política
En les operacions immobiliàries més recents, els inversors (primordialment els estrangers), estan començant a demanar la inserció en els contractes d’arres d’una clàusula per la qual se’ls permetrà rescindir les arres i recuperar l’import pagat sense penalització, en cas que es produeixin determinats escenaris en el marc polític català entre la celebració del contracte d’arres i el termini establert per a la consumació de la compravenda mitjançant escriptura notarial.

 

Tercera. Lloguers d’habitatge no inscrits al Registre de la Propietat
Els contractes de lloguer d’habitatge posteriors a la darrera reforma de la Llei d’arrendaments urbans (és a dir, celebrats a partir del 6 de juny de 2013) que no hagin estat inscrits al Registre de la Propietat, no seran oposables a tercers adquirents de bona fe, és a dir, als compradors de l’habitatge que desconeguessin l’existència del lloguer.
Tot i que la legislació és molt dràstica (el nou propietari podria desnonar el llogater que no hagués inscrit el seu contracte), i que en la pràctica els lloguers continuen majoritàriament sense ser escripturats ni inscrits, aquesta mesura no ha tingut gairebé cap incidència, per diversos motius: perquè els contractes actuals, generalment, ja tenen una durada molt curta; perquè és difícil concebre un cas en què el comprador desconegui, quan compra, que hi ha un llogater a dins; i perquè, per a entendre que comprador ho desconeixia, caldria que, en el moment d’escripturar la venda, el venedor manifestés en fals, davant el notari, que al pis no hi ha cap llogater.

 

Quarta. Repartiment de l’IBI de l’any en curs
Com que l’impost de béns immobles (IBI) es merita l’u de gener de cada any, fins fa relativament poc la quota de l’any en què té lloc la venda la suportava el venedor, llevat que hi hagi un pacte en contrari entre les parts.
Una sentència del Tribunal Suprem (15 de juny de 2016) va canviar el criteri i va establir que, llevat que hi hagi un pacte en contrari, el venedor podrà repercutir al comprador l’IBI pagat per la part proporcional de l’any en què aquest ja ha estat propietari.

 

Cinquena. Plusvàlua municipal
Tot i que ja n’hem parlat en anteriors articles, no deixarem de recordar que el Tribunal Constitucional ha anul•lat la meritació de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua municipal) en aquells casos en què, arran de l’esclat de la bombolla immobiliària, el contribuent ha sofert una pèrdua patrimonial, en comptes d’un guany.
Actualment, la majoria d’administracions locals estan a l’espera que s’aprovi una reforma legislativa que estableixi un nou mètode de càlcul més fidel a la realitat, per  començar a resoldre els recursos presentats en aquesta matèria.

© Tax 2018 - Tots els drets reservats